中國房地產業從無到有，從小到大，經過30多年快速發展和急劇擴張，已發展成為緊聯千家萬戶、影響民生福利的國民經濟支柱性產業。近年來房地產業發展舉步維艱，房地產市場亂象叢生，房企爆雷事件頻發，已成為引發老百姓焦慮和恐慌的社會熱點焦點。因此，需要重新審視和反思房地產業的發展和作用。

一、清醒認識房地產行業暴露的問題

自上世紀90年代以來，我國學習西方，推行住房商品化市場化，以信貸拉動居民住房消費，房地產業逐步發展成為國民經濟的支柱性產業。房地產業的發展，在一定時期內對于改善城市居民居住條件，拉動就業，帶動上下游產業發展，增加GDP，支撐地方政府財政發揮了重要作用，功不可沒，但城鎮居民住房和房地產業市場化商品化也越來越顯露出諸多弊端。30多年來，房子越建越多，房價越來越高，不少房企逐利無底線爆雷頻發。一方面，大量房子空置積壓，供大于求，造成資源嚴重浪費；另一方面，廣大勞動群眾買不起房，終生成為替銀行與房企打工的“房奴”，因而對房企接連爆雷高度焦慮和恐慌，對住房商品化市場化日益不滿。政府房價調控已陷入兩難困境。房地產市場化商品化已越來越成為誘發民生焦慮，干擾社會穩定的消極因素。

二、精準認識房地產行業在國民經濟產業結構中的地位

首先從房地產行業發展前景看。我國經濟已進入高質量發展新時期，以科技創新為動力的產業結構調整和轉型升級已成為推動高質量發展的關鍵，培植發展以高質生產力為主體的高科技產業和實體經濟已成為應對美西方國際競爭的重中之重。房地產行業是民生消費性產業，而非應對美國西方國際競爭的先進工業、高科技產業、現代化制造業，更不是需要大力培植和發展的未來高質生產力。房地產業作為民生消費性產業，最終產品只是讓群眾掏盡錢包成為“房奴”的一堆住房，它占用巨量土地資源、銀行資金、人力物力，卻在國家長遠發展中發揮不了什么積極作用。推動國民經濟高質量發展，必須重新審視房地產業在國民經濟與國際競爭中的地位作用，不能再盲目刺激房地產業發展了。各級黨委政府應當按照黨的二十大高質量發展和發展高質生產力的戰略決策，對房地產業的地位作用和發展前景重新審視、冷靜思考、科學決策，謹防在房地產業發展上懼怕變革，陷入政績思維貫性。

其次從房地產業發展現狀看。在經歷了30多年高速發展后，我國房地產業已經過了發展黃金時期，以住房商品化市場化支撐房地產業的發展模式已經差不多走到了盡頭，發展紅利基本釋放殆盡。非但如此，城鎮居民住房和房地產業市場化商品化積累的涉及民心民意民生和社會穩定牽一發動全身的問題越來越多。建議國家相關部門以超前思維、戰略眼光和全局意識，主動轉變以房地產拉動GDP增長、靠“土地財政”維持政府支出的現有發展模式，適度減緩新建住房供地和新住宅樓盤建設，消化房產存量、扼制增量，實現房地產供求平衡良性發展。

三、對于調整房地產業宏觀政策、重塑房地產供給結構的建議

應當以時不待我的時代緊迫感，調整房地產業宏觀政策，轉變房地產業經營模式，重塑房地產供給結構，及時推出房地產業發展新政。在這個過程中，必須堅持黨的實事求是原則，遵循市場供求規律，加強調查研究，切忌病急亂投醫式的盲目決策。一方面，我國房地產已嚴重過剩，大量商品房積壓在房企手中賣不動，或售后無人居住，房屋空置率高、供大于求已成不爭事實；另一方面，隨著人口規模減少，老齡化、少子化時代的到來，在未來五年十年內，城市居民一家擁有兩三套住房者越來越多，居民住房將出現富余空置，而且隨著新出生人口斷崖式減少，未來住房剛需將減少。

面對房地產嚴重過剩的現實，按照市場供求規律，在刺激需求的同時重在抑制供給，在消化存量的同時果斷終止“增量”供給，從根本上減少供給，以實現供求平衡良性發展。我們在調整房地產業發展戰略與宏觀調控政策時要有長遠戰略眼光，決不可明知房地產已嚴重過剩，未來幾十年都消化不了存量的事實，還在為了保GDP增長和財政支出而放任房地產行業發展，這既有違市場供求規律，也不符合黨的實事求是原則，這種飲鴆止渴的做法后患無窮，不符合國家和人民利益。

為了貫徹落實黨的二十大關于推進高質量發展的戰略決策，當下要把經濟發展重心放在做好產業結構轉型升級提質上，大力發展高科技產業，培植新質生產力和高質生產力，下決心轉變以房地產支撐GDP增長，以“土地財政”支撐政府財政支出的傳統發展模式，探索房地產行業轉型升級和重塑房地產供給的新路子，為解決長期困擾我國經濟發展和社會穩定的房地產行業問題攻堅克難。

特提出如下建議：

1．建議有關部門針對恒大集團爆雷等嚴重問題舉一反三，重新審視全國房地產業發展的問題和政策，未雨綢繆，及早發現、排除和解決房地產業與房產市場存在的已暴露和未暴露的問題，制定與高質量發展戰略要求相適應的房地產業新政，以確保經濟健康發展和社會穩定。

2．建議有關部門成立房地產業和房地產市場整治工作專班，全面清理和整治房地產業和房地產市場的問題，堅決打擊非法經營、資金外流、騙貸逃稅、行賄受賄、坑害消費者等違規違法行為，扎實推進清廉房地產業和房地產市場建設。

3．建議有關部門及時調整房地產行業和房地產市場管理政策，按照黨的二十大“增進民生福祉，提高人民生活品質”的要求，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，盡快推出與國民經濟高質量發展相適應的房地產行業和房地產市場政策：

一是適度減緩城鎮新建房屋供地與新樓盤開發建設。

二是全面整治房地產行業和房地產市場，按市場規則引導房企合并重組，淘汰小微落后房地產企業，鼓勵支持引導有一定實力的房地產企業率先轉型轉行，如轉型城鎮老舊小區改造、農民住宅提質與建設、農村基礎設施建設、發展養老產業等，以滿足消費者住房需求的多樣化、個性化和城鄉均等化需求。

三是政府收購房企空置積壓房源，轉為由政府供應的廉租房、公共租賃房、定向安置房等保障性住房，以解決進城農民工和畢業大學生以及城鎮新引進高層次人才等各類人員的住房需求?？捎烧Y或部分出資收購，與房企合作經營，讓房企能得到合理收益。

四是凡房企拿到政府批地尚未在規定時間內開工建設的，一律停建，并收繳房企土地閑置稅，土地原則上由政府按原價回購。

五是已開工興建尚未竣工的房企預售樓盤，由政府督促、銀行支持，加快建設，確保交樓，防止變成爛尾樓，傷害購房群眾利益?，F在，有的城市充分發揮國有企業在舊房區改造中的主體作用，以減少改造風險和社會矛盾的做法，值得各地借鑒。

六是取消商品住房預售，嚴禁房企在商品房尚未蓋好前預售以集聚資本，全部實行現房銷售“所見即所得、交房即交證”。

七是房地產金融監管要圍繞和跟蹤房地產周期展開，加速推進房地產金融宏觀審慎監管，積極構建房地產金融管理長效機制。對貸款比例過高房企限制貸款或停止貸款，嚴禁非法融資，加大對房地產企業存量債務風險排查力度，加強房企大額貸款追蹤，嚴禁將貸款資金流向境外，加大對惡意轉移資金、轉嫁房企金融風險的房企及房企管理層的懲罰力度，提高違約、違紀、違法成本。

（作者：程恩富系中國社會科學院學部委員、世界政治經濟學學會會長，譚勁松系浙江理工大學馬克思主義學院原院長、教授）